Dec. 23, 2021
Facts to review:
- 通州宋庄镇, 均价达到4.5万/平方米
- 河北燕郊镇, 均价约2万/平方米
- 车程不过20分钟 - 通州宋庄镇 -> 河北燕郊镇
- 燕郊房地产市场的热度曾一度盖过北京通州
- 数十万在北京上班的年轻人在这里安家 - 燕郊
- 2016年的北京“9·30新政”出台
- 2016年后， 在北京上班的人失去买房资格，于是转去燕郊定居
Case study: 在北京创业的小余 | 燕郊 | 2017, 福成六期上上城项目 | 炒房客
- Case study: 在北京创业的小余
- 2016年在燕郊置入两处房产, 城中心的福成一期, 潮白河旁的纳丹堡
- 2017年上半年，他又在房价高位时入手福成六期上上城项目，据其介绍，当时项目单价已达3.1万/平方米，当时一套70多平米的住宅总价230万元，贷款金额为130万。
- More about item 10, 2017, 福成六期上上城项目, 单价已达3.1万/平方米, 70多平米的住宅总价230万元, 贷款金额为130万。
- 上上城房子，价格从跌五分之一到三分之一，最后跌至腰斩的过程中，小余坚持还了一年多房贷，最终他于2018年底选择了断供，“实在没钱还月供，卖又卖不出去”，断供六个月之后，他被银行起诉了。
- More on item 12, 上上城房子, price went down 20%, 30%, 50%, 2017 to 2018, stop payment over 6 months;
- 2020年挂网拍卖结束，总共卖了101万。据其计算，亏掉首付、税费中介费共计150万，在拍卖结束后，小余还被执行诉讼费两万。合计资产贬值，他不仅失去了房子，还欠银行26万.
Case study: 2017, 426万买了套房 -> 2021, 在二手市场跌到235万
- 2017年在燕郊花426万买了套房，四年还了16万本金、64万利息，如今这套房在二手市场跌到235万，于是他选择了断供。当初426万买的房子，现在账面缩水191万，加上64万利息、律师费等，亏了超两百万，也将走向法拍之路。
燕郊楼市疯狂过后，炒房客断供亏损百万离场
一条南向的潮白河，往西为通州宋庄镇，往东是河北燕郊镇，虽然车程不过20分钟，现今平均房价却差了一倍，前者均价达到4.5万/平方米，后者均价约2万/平方米。
由于房价相比北京要低不少，燕郊房地产市场的热度曾一度盖过北京通州，数十万在北京上班的年轻人在这里安家。
尤其是2016年的北京“9·30新政”出台后，很多在北京上班的人失去买房资格，于是转去燕郊定居，需求带动燕郊房价水涨船高。
2015年，燕郊均价在8000元/平方米，2017年便已升至3万，售价最高的首尔甜城还曾一度飙近4万元/平方米。
彼时的燕郊并无限购政策，除刚需业主外，不少炒房客在通州发展带来的交通、资源等利好信息下，预期燕郊房价仍会上扬，纷纷在这里布局囤房。
在北京创业的小余就是其中一员，从事影视行业的他2016年在燕郊置入两处房产，分别为城中心的福成一期及潮白河旁的纳丹堡。2017年上半年，他又在房价高位时入手福成六期上上城项目，据其介绍，当时项目单价已达3.1万/平方米，当时一套70多平米的住宅总价230万元，贷款金额为130万。
然而，短短几个月后，一纸限购令给燕郊楼市按下了暂停键。2017年6月，快速上涨的燕郊楼市遭遇调控开始降温，北三县全域启动限购，对外地购房者的三年当地社保及纳税证明有了严格的限制，而诸多北漂的社保均在北京市内，因此燕郊房价一年内快速回调。
小余在高位入手的福成上上城，如今已腰斩至总价125万。“前两套还好，入手的比较早，赔的也少，第三套就惨。”提起燕郊的房产，小余不无感慨。恰逢当时其创业遭遇困难，财务状况出现问题，前两套房产陆续因债务拍出，第一套全款拍出，并无损失，第二套已经付了两年月供，算下来大概亏了70万。
那套被其称为改善性质的上上城房子，在眼睁睁看着价格从跌五分之一到三分之一，最后跌至腰斩的过程中，小余坚持还了一年多房贷，最终他于2018年底选择了断供，“实在没钱还月供，卖又卖不出去”，断供六个月之后，他被银行起诉了。
经历诉讼和拍卖，前前后后折腾了一年，小余的房子终于在2020年挂网拍卖结束，总共卖了101万。据其计算，亏掉首付、税费中介费共计150万，在拍卖结束后，小余还被执行诉讼费两万。合计资产贬值，他不仅失去了房子，还欠银行26万。
小余的情况不是个例，据其介绍，周边在燕郊囤了房子的朋友，每天都活在焦虑之中，也有人跟他一样，走向断供、法拍之路。
近期，有网友自述称，2017年在燕郊花426万买了套房，四年还了16万本金、64万利息，如今这套房在二手市场跌到235万，于是他选择了断供。当初426万买的房子，现在账面缩水191万，加上64万利息、律师费等，亏了超两百万，也将走向法拍之路。
据经济观察报报道，一位在燕郊从事法拍房生意的人士表示，最近两年里，燕郊法拍房数量增长极快，大部分都是断供房源，“申请执行人，大部分是银行，起码能占到六成以上，还有一部分是小额贷公司和民间借贷。”
不过，燕郊出现的断供、法拍情况虽然近几年有所增长，但在公开信息上数量并不大。根据阿里法拍网显示，截至今年12月22日，燕郊法拍房资源累计497套，且均已结束，而全国范围内结束拍卖的房产累计261万套。
很明显，断供之后走上法拍之路，不仅会失去房产，还面临着资产缩水、诉讼费、利息等债务，也将被纳入失信人名单，所以对大部分高杠杆入手的炒房客来说，只要经济实力尚且能够支撑，也会选择咬着牙还贷。
遗憾、庆幸、懊悔的情绪与燕郊楼市独特的发展历程相伴而生。
2015年便在燕郊买房的王梦表示，当时已从低点入手刚需房，买的时候价格约7000/平方米，后来在2017年达到3万/平方米，她还略有遗憾，早知道就该在高位时卖出，想办法等社保交够在北京买房。
相比炒房客，在燕郊买房的刚需型业主心态显然更为平和。2017年，北漂的林益看中了燕郊的一套商住房，虽然仅35平米，当时的售价达到了2.8万/平方米，如今也跌大幅下跌至1.3万/平方米。
虽懊恼过自己的冲动，但林益认为起码这几年有了自己的居所，而且买房时就预估了自己的本金和还款能力，市场涨跌尚且都在能力范围内。“现在最大的问题就是通勤，每天早上要在检查站耗费很多时间，希望地铁能早日建好吧。”
界面新闻了解到，林益所说的地铁也是燕郊中介们多次吸引北京客户的重要噱头，是能实现从燕郊地铁进京的M22号线，同另一个重要的交通线厂通桥，都能为燕郊和大厂县的上班族提供新的通勤路线，缩短进京时间。
目前，仍有在京上班的年轻人被燕郊吸引着，当地的中介们也悄然在市场放开限购，只是市场数据还未反映出燕郊楼市的回暖。
据克而瑞数据统计11月份，燕郊楼市仍然量价齐跌，成交均价为18655元/平方米，环比下跌11.57%，成交金额为3.24亿元，环比下跌72.3%，同比下跌83.68%。
如今，房价难以再涨上去的燕郊楼市，也成了不少高杠杆炒房客再也不愿回去的市场
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