对于大部分买家和卖家来说签署合约应该是最兴奋也是最紧张担心的时刻，客户在要买/卖房子的同时，对合约的不熟悉可能会使很多人小紧张一把。今天我们就请FTP团队的金牌房产经纪李梦超为大家详细解读一下二手房合约，帮助大家在最短的时间内去了解最重中之重的内容。
精读合约和精读一本书有共同之处，那就是遵循二八法则，意思是说一本书里面可能20%的内容是最重要的，它可能会涵盖80%的重点信息和文章要义。这点在购房合约中依然通用（虽然是英文版本，但是法则相同）。
佛州购房合约是由政府通过房产委员会所出台的统一购房合约，其中很多很多的条款内容都是政府约定俗成的东西，这部分就是前文所说的不那么重要的内容，里面包含了很多条款都已经确定了的条款，不管是谁签署协议，这些条款的内容不能被改变。通常这些条款是非黑即白的条款，为的是不产生歧义和模糊概念。所以像这种条款，我们没有必要去了解细则；而刨除固定条款之后剩下的就是我们需要详细了解的重要内容了，这部分内容是需要买卖双方商讨和填写的，也是今天我们要跟大家着重介绍的部分。
合约类型
佛州购房合约分为两个版本一个是CRSP 版本，另一个是 FAR BAR 版本。在目前的市场上，99%的交易合约会采用第二种 Far Bar 也就是As Is 的合约类型。
As Is 合约简单翻译过来是指：卖家卖的是现状下的房产，卖家有权利不对房子的现状负责；而买家有权利自行去检查房屋质量并决定是否要购买。 这种合约的好处是大大的缩短的购房时间和购房中因为房子状况达不成共识而造成的繁琐的步骤。
合约条款
由于买卖合约有固定的模板，所以这对我们了解合约内容提供了极大的便利，下面就让我们详细的解读一下合约中对于我们最重要的部分：
第1-2行——规定了买卖双方的名字。请注意这里一定是客户证件上的姓名。
第7-10行——对目标房产的信息进行描述，包括房产地址、所在郡县、法律描述等。
第15-23行——房屋内部什么是卖的，什么是不卖的。举例：一般情况下，与房屋墙体固定相连的东西，不容易移动的东西是包含在交易价格里的，包括但不限于冰箱，固定式微波炉，固定式烤箱，洗碗机，洗衣机，烘干机等。 什么是一般不带的呢？ 举例：窗帘，家具等可移动或者好移动的家具和家电。
第26-42行——这几行内容是整个合约的重中之重，包括了房产的价格、支付定金多少和时间点、过户公司的指定、贷款额度多少和过户当天余额。 其中定金一般情况下是分两次支付，支付到买家指定的第三方监管账户（属于过户公司），第一笔定金一般是合约开始后的48小时内支付金额$1000；第二笔定金是合约开始后的7-10天之内支付金额10%的房价。过户公司一般是由买家指定的。
第43-52行——对合约开始时间和结束时间的规定。一般情况下，是买家先签字递交这份合约给卖家并给与24-48小时考虑时间；对于现金交易25-30天即可完成，对于贷款交易45-60天即可完成。买卖双方可以根据此时间段并结合自身情况来定时间。
第81-124行——确定现金支付还是贷款。其中最重要的是81-87行，买家可以在这里选择是现金，还是贷款购买。如果是贷款，可以填写贷款种类（conventional，VA，FHA，可以咨询贷款律师），贷款利率大概是多少，贷款时长和确定贷款时间。
【温情提示】这里面需要注意的是确认贷款的时长，大众状况是买家要在30天内确定下来银行是否会确认贷款（loan approval）。如果30天内没有拿到贷款但是也没有通知卖家，那么买家违约，损失所有抵押金；如果30天内买家给出银行拒绝信的话，合约可以合理取消。如果30天内，银行没有完成审批，买家也可以申请延期。
第158-172行——约定谁来指定过户公司和支付相关产权调查的费用。一般情况下，是买家来指定过户经纪人，而产权方面的调查费用是卖家来支付。而过户费用是买家付买家的，卖家付卖家的。
【注意】即使是同在佛州，不同地区之间在这个费用支付方面也可能有所不同。
第248-289行——尽职调查的时长。尽职调查的时间一般是在7-10天，最多不超过15天，这段时间我也称之为反悔期。在规定时间内，客户可以请专业检房人士来对房子从里到外，从上到下做一个全面的房屋检查，包括屋顶，电力，家电，下水道和其他。 如果房屋状况不佳，可以和卖家沟通，看是否卖家同意承担一些大的维修或者降价，但是由于我们是 as is 的合约，卖家可以拒绝提供维修或降价。
【温情提示】个人建议：注重避轻。对于大的问题，一定要和卖家交涉，比如说屋顶漏水，电力系统老化，空调停止工作等；对于小的问题，只要是不影响使用的和可以简单搞定的问题，可以选择接受。但是不管是卖家维修还是降价，这个商讨过程必须要在指定的反悔期内提出来并且讨论。在反悔期外提出问题，卖家有权利不接受任何讨价还价。同时，在反悔期内，即使房屋问题不大，买家也可以单方面以任何理由撤销合约。
第569行——附属文件列表。在交易中，除了AS IS是主合同以外，还会需要一些附属合同来辅助双方协商条款。 这里的附属文件很多，但是常用的无非只有3-4个。
第571行——开放性附加条款，如果买卖双方想要商讨的内容不在合约范围内，那么可以由双方经纪人拟草在这里面。
如何签字
合约一共是12页，在每一页的左下角买家的简写名，右下角是卖家的简写名，在第12页最后一页除了签简写名，还需要在正文中签写全名。
简写名举例：假设卖家叫李晨光，那么按照英文写法应该是Chenguang Li, 简写名就是 CL；全名可以是Chenguang Li。
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