美国房产投资宝典 - 1031 置换 (1031 Exchange)

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假设老张3年前在纽约花$100万买了套出租住宅，花了$10万做装修，3年中账面折旧总计$5万。昨天老张以$150万的价格把这套房子卖了，假设买卖过程中都未发生交易费用。且老张的收入税区间为25%-35%，老张需要缴纳几种税？税款一共是多少?

老张需要缴纳三种税：
1. 纽约市不动产转让所得税  $1,500,000 x 1.425% = $21,375;
2. 纽约州不动产转让所得税 = $1,500,000 x 0.4% = $6,000;
3. 联邦资本利得税 = [$1,500,000 - ($1,000,000 + $100,000)] x 15% = $60,000
4. 折旧超定額稅收 = $50,000 x 25% = $12,500;
5.  纽约州资本利得税 = [$1,500,000 – ($1,000,000 + $100,000 - $50,000)] x 8.8% = $39,600

一共需要缴纳税款为$139,475。

可见老张缴纳的税款中，资本利得税占到了80%之多。

根据1997年纳税人救济法(1997 Taxpayer Relief Act)规定，售房者在出售自用住宅时，单身售房者可以享受$250,000的资本利得税基减免，夫妻共同售房者可一起享受$500,000的资本利得税基减免。该权利每两年可行使一次，且在自用住宅的认定上须符合一系列的条件*。

如前例中老张为单身，且涉及的住宅使用方式为老张自用。则资本利得税的计算如下:

联邦资本利得税 = [$1,500,000 - ($1,000,000 + $100,000) - $250,000] x 15% = $22,500

可能细心的读者已经发现，"为什么总是要限定自用住宅？ 非自住或是其他的物业类型呢？

这种安排的官方说法是资本增值税递延 (Tax Deferral on Capital Gain) 。相关规定为美国国内税收法典1031条款(Section 1031 of the U.S. Internal Revenue Code)，又称1031置换(1031 Exchange)。

需注意的是，1031 置换为联邦税法规定，被美国大部分州税务部门承认使用。但在少部分州，如宾夕法尼亚州与加利福尼亚州，1031置换规则并不完全被当地税务部门采用。因此投资人在做1031置换决策前，须详细了解相关法律法规。

1031置换 具体要怎样操作？

1031置换，顾名思义，其关键之处在于“置换”。简单的来讲，当投资人用旧物业(Relinquished Property)去换同类型(like-in-kind)新物业(Replacement Property)时，新物业市场价值与旧物业的账面价值之间差值所产生的资本利得税可以延后缴纳。美国国家税务局(Internal Revenue Service, IRS)允许“以一换多”和“以多换一”形式上的房屋置换。然而在市场上碰到一个购房者刚好也有一套投资人中意的房子想出售的几率是很小的，因此IRS想出了一系列办法，让这个“置换”环节可以不用同时完成。

简单的说，1031置换可以分为两种：先出后入(Forward 1031 Exchange)、先入后出(Reverse 1031 Exchange)。后文中虽用到的买、卖等字样作表述，但仅是出于表述方便。1031 置换本质上是一种交换机制，期间涉及的资金转移仅是作为辅助交换的一种媒介，而并非其主要目的。